大師輕鬆讀 No.270 房地產翻出一億人生

本期目錄：

階段1：在房市賺大錢
階段2：為成功打地基
階段3：創造房地產財富


主題看板：

靠房地產獲利（Cash in on Real Estate）

房地產是邁向個人財務自由最快速、容易又安全的方法之一。只要了解市場的走勢，再順勢調整投資策略，不論房市看漲或看跌，都能夠獲利。

美國房地產大亨唐納‧川普（Donald Trump）就是一名代表性人物，最讓人稱頌的就是他精準的眼光和造勢的能力。例如他在1980年代初期房地產最低迷的時期，以100萬美元的超低價，從一家香港公司手中買下在紐約華爾街的一棟商用大廈，10年後，這棟大樓的價格增值了上千倍。川普推銷房地產時，最擅長運用自己名字的品牌，先與名人達成交易，再利用這些名人吸引更多的客戶。每當川普的房地產推不動時，他就開始舉辦宴會，讓潛在客戶和各界名人有機會接觸，利用虛榮感讓客戶掏出支票。再賣不出去，川普就直接調高售價，製造限量感，反而能引起搶購旋風。

美國房地產女大亨芭芭拉‧柯克蘭（Barbara Corcoran）創辦的柯克蘭集團營業額超過20億美元，在紐約房地產業位居要角。她在所寫的《媽媽教我這樣做》（Use What You’ve Got）中指出高明的銷售技巧不外是隱惡揚善，重點是讓人欣賞自己的優點。她所出租的公寓，面積不比其他同期登廣告的數百戶公寓大，然而她在起居室與用餐區之間立一面牆，把一間臥房加上一間私人房，這樣做讓顧客把焦點集中在更多隔間的好處上，引起的熱烈迴響遠高於她所付出的廣告費。此外，柯克蘭也善於運用媒體的力量，舉辦一日特賣會或為物件取一個特別的名稱來吸引買氣。媒體報導不只是免費的，而且能增加可信度。當柯克蘭發現瑪丹娜在找房子時，立刻整理一份房子的清單，其中包含名流重視的基本條件：寬敞、安全、視野良好，她將清單寄給媒體，也得到機會參加CNN的談話性節目，市場一致認為瑪丹娜是柯克蘭的客戶，因此獲得更多其他名人的青睞。

不用頭期款（No Money Down）

在英文中分期付款的頭期款是down payment，而不需先付頭期款是no down payment，也可以說no money down。投資房地產最棒的地方之一，就是可以用許多不同的方法來達成交易。只要發揮創意，不需要動用自己半毛錢就能買下房地產。

2007年美國購屋頭期款的平均值是房價的9%，而非過去的20%，有29%的買主根本不付頭期款。新種類的房貸讓許多買主只需付一點頭期款，或根本不用付，也可藉由重新貸款從房屋淨值獲利。許多房貸類型，例如只付利息的房貸、貸二胎還一胎貸款等，代表屋主不必償還他們的房貸。是否要真正擁有房屋變成取決於房價是否上漲，如果房價上升就變成屋主；如果房價下跌，他們的第一選擇是法拍，把房屋還給銀行。

「把我丟在任何一個城市，拿走我的皮包，只要給我100美元，我就能夠在72小時內買到一流的房地產，而且不用頭期款。」這是房地產大師羅伯‧艾倫（Robert G. Allen）出版他第一本書《零頭期款》（Nothing Down）時所發的新聞稿。當時媒體接受艾倫的建議，只給他100美元，再讓他隨機到任一個城市，派出記者全程報導他的每一個步驟。艾倫果然在72小時內買了幾件房地產。艾倫也教大家運用房地產投資的槓桿作用，例如付了10%的頭期款購買價值20萬美元的房子，一年後房子上漲了5%，價值變成21萬美元。付出的2萬美元和借來的18萬美元都發揮了槓桿作用；2萬美元的投資賺了1萬美元，投資報酬率為50%。在房地產價值上漲時，等於是用別人的錢在創造投資報酬率。