大師輕鬆讀 No.160 沒本錢照樣買屋賺錢

本期目錄：

● 五分鐘摘要

- 技巧#1 建置搜尋機制
- 技巧#2 分析能力
- 技巧#3 設計交易條件
- 技巧#4 練就談判技巧
- 技巧#5 要有信心
- 實地應用逐步提升投資層級

● 在地觀點—— 台灣房市的遊戲規則/ 顏炳立

● 大師知識看板—— 摩托羅拉執行長桑德注入新活力客戶擺第一/ 經濟日報


主題看板：

持份（Equity）

「equity」原本是指，個人持有某項共有資產的實質部分（例如不動產的產權、公司股份等），或是持有部分資產的權利（例如不動產的繼承權）。以房地產來說，最單純的持份就是物件的所有權。另外一種持份形式，就是日前廣受討論的不動產投資信託（REITs），也就是把房地產的所有權分割成細小單位，再轉為像是股票一樣可以自由交易的有價證券。

台灣的房地產交易，在今年正式出現REIT商品之前，曾出現許多類似REIT的持份小單位化商品。投資模式是由物件開發者把產權持份分割出售給多位投資人，而投資人除了獲得投資權益憑證外，還享有物件使用權或各種選擇權，例如在日後把持份轉換成公司股票、開發者向投資人回租，或是開發者在若干年後用特定價格買回等。但是由於當時缺乏相關法制的配合，投資人權益無法獲得充分保障，大都以失敗收場。從民國65年的台北芝麻酒店、69年的台北財神酒店，一直到85年的高雄新樓中樓等案件，投資人血本無歸的案例不勝枚舉。

其中，財神酒店要算是最具代表性的案例。民國64年，當時的建商公會理事長劉成懿打出「你買我的，我租你的，5年後統統還你」的廣告訴求，集資興建財神酒店，把大樓分割賣給306個業主。後來劉成懿挪用財神酒店資金，引爆產權爭議，進入法拍程序。酒店雖然被大陸工程公司標下，但持份所有人還是繼續抗爭，最後由沈長聲等人以鴻源投資機構的名義入主。不久之後，鴻源機構破產倒閉，鴻源的15萬名債權人，頓時成為財神酒店的持份所有人，民國91年的債權人協調會議，還得借用林口體育場才能舉行。

租用者的優先購買選擇權（Lease Option）

「lease option」是一種房客享有購屋選擇權的租賃模式，房客可以在租約結束時，決定是不是要用事先協定的價格買下租用的房子。房客每個月必須在租金之外，多付一筆額外的權利金，租金加權利金的總額，會高於市場的租金行情，租約則是1年到2年不等。如果房客選擇買下房子，權利金可以抵扣日後購屋的款項，如果房客選擇放棄購買權，則房東可以留下這筆權利金。

一般來說，即使房客選擇放棄，權利金總額通常會低於同時間房價貶值的金額，而且房客也可以有足夠的時間徹底了解這棟房子，因此這種租賃模式最常被現有資金不充裕的首購族採用。對房東來說，透過這種租售方式，可以讓銀行相信自己的房地產很快有出售的機會，有利於獲得銀行貸款。另外，房東也可以藉此獲得未來一年內的穩定現金流，對房東來說也是一種好處。