越南房产投资-五年退休不是梦! 简体版

* 推荐序
* 推荐序-1 越南在未来仍将持续高速成长
* 推荐序-2 投资越南房产的宝典
* 推荐序-3 合法投资越南房产指引
* 推荐序-4 掌握越南经济起飞的契机
* 推荐序-5 投资越南房产的圣经宝典

* 自序：我与越南的不解之缘
* 为什么来越南?
* 有外国工作经验才能升官
* 越南 ~创业者的天堂
* 第一个取得越南资产管理执照的外国人
* 越南创业屡战屡败，屡败屡战
* 越南最大的华人房仲公司
* 哪来这么多钱买房?
* 5年内赚到退休的钱

* 第一章：越南不动产投资新法
* 2015年7月1日起开放外国人买屋
* 房屋法旧法很严格
* 2015年对外国人大幅开放
* 越南全国都适用此法
* 土地与办公大楼没开放外国人购买
* 店面与住办为灰色地带
* 什么样的人可来越南买房?
* 五种外国人可来越南买房
* 外资公司要在越南设点才能投资房产
* 护照上需盖入境章才能买
* 外国人可购买连排屋、别墅与公寓
* 外国人只能买新推出的预案
* 外国人不能买路边老旧房屋
* 持中国护照能买房吗?
* 中国护照只能买少数预案
* 中国护照大多只能签长期租赁合约
* 中国护照无法在越南公证
* 长期租赁合约较难转卖
* 外资额度转卖价格较高
* 外国人可投资的形式
* 外国人可购买、租用、赠与、继承
* 外国人买房产的限额
* 外国人仅能买公寓限额30%，透天厝限额10%
* 每个坊限额250间，外国人不能买国防区域
* 外资房价格通常较越资房高出10~20%
* 外国人所有权: 50年 + 50年
* 50年到期时是否要缴什么费用?
* 长期租赁合约无法申请粉红簿
* 长期租赁合约是否可延期?
* 与越南人结婚可拿房屋永久权
* 买房可办理永居?
* 如何办理工作证?
* 如何办理暂居证?

* 第2章 投资越南房产要缴什么税?
* 越南买房税率偏低
* 无资本利得税
* 无持有税
* 在越南买房时要缴什么税?
* 增值税10%
* 公寓维护基金2%
* 二手房交易买方不在越南需多缴2%交易税
* 卖房时要缴什么税?
* 卖房时卖方要缴：交易税 = 卖出价格 * 2%
* 卖方不在越南需多缴2%交易税
* 办理粉红簿时要缴什么税?
* 契税= 房屋公告现值 * 0.5%
* 办理粉红簿时才缴5%尾款
* 出租时要缴什么税?
* 增值税 5% + 个人所得税 5% + 门牌税
* 每年一亿越盾免税租金
* 有出租合约与缴税证明才可汇出海外
* 房客需要报账时的处理
* 房东需申请税号
* 实务上很少人缴出租税
* 用公司买房子比较好吗?
* 企业所得税 = 买卖房产获利 * 20%
* 继承与赠与税为10%
* 赠与免税额为一千万越盾
* 二亲等内转让免税

* 第3章 买卖越南房产资金如何汇出入?
* 只有三种合法资金来源
* 国外汇入
* 有海关申报单的现金
* 已缴税的转账薪资收入
* 建议汇款美金到越南
* 可否刷卡付订金?
* 地下管道进来的钱可以买房吗?
* 卖房的资金如何汇出?
* 步骤一：当初买房时资金是否合法来源?
* 步骤二：签订买卖合约
* 步骤三：缴税
* 步骤四：提供数据给银行
* 透过银行汇款汇率不如黑市?
* 租金要如何汇出?
* 步骤一：签订出租合约
* 步骤二：签订出租合约
* 步骤三：缴税
* 步骤四：提供数据给银行

* 第4章：买哪种房产较好：公寓/住办/透天/别墅/店面?
* 各种房产比较
* 公寓
* 住办 = OFT = Officetel
* 店面
* 连排屋与别墅
* OFT相关规定
* OFT只能持有50年，这样会比较便宜吗?
* 是否所有住办OFT越南人都是持有50年呢?
* 住办可拿粉红簿吗?
* 买住办OFT好，还是公寓好呢?

* 第5章：外国人能买二手屋？
* 外国人不是所有房屋都能买
* 外国人可买的案件
* 外国人不能买的案件
* 外国人可否红单转让?
* 红单转让
* 拿不到粉红簿是否会影响买方权益?
* 如何查二手房价?

* 第6章：公寓面积怎么算?
* 实际使用面积 VS 墙心面积
* 实际使用面积
* 墙心面积
* 粉红簿上的面积为何?
* 越南的公寓单价是除以哪个面积?
* 越南的公设没有放在合约面积中
* 越南用平方米计算面积

* 第7章：外国人可否拿到粉红簿?
* 粉红簿 = 房屋权状 =房产证
* 外国人的房屋所有权为50年
* 外国人对土地只有使用权
* 粉红簿封面
* 须注意土地租金是否已支付
* 从拿到粉红簿起算持有50年
* 室内面积与墙心面积都会标明
* 房屋所有权图
* 何时可拿到粉红簿?
* 目前有外国人拿到粉红簿吗?
* 在没拿到粉红簿之前如何确保屋主权益？
* 没有粉红簿可以买卖吗?
* 粉红簿如何办理?
* 如果屋主是外国个人，需另准备以下资料
* 如果屋主是外国法人，需另准备以下资料
* 是否需要暂居证才能办理粉红簿?
* 办理粉红簿的费用
* 房屋尾款5%
* 契税
* 公证费
* 律师费

* 第8章：越南买房要签什么合约?
* 在越南买房需要签两种合同
* 订金合同
* 买卖合同
* 长期租赁合同
* 外国人较不愿买长期租赁合约
* 外资额度卖价较越南额度高
* 长期租赁合约最大风险?
* 建议长期租赁合约3~5年内即可卖出

* 第9章：越南买房金屋藏娇可吗? 越南夫妻共同财产制介绍
* 越南是夫妻共有财产制
* 决定婚姻状态的时点是办理粉红簿时
* 卖房时须提供婚姻或单身证明
* 放弃财产声明书
* 各种范例
* 范例一：拿到粉红簿前转让
* 范例二：离婚后购入
* 范例三：购买后离婚

* 第10章：办什么签证才能在越南买房?
* 入境章要盖在『护照』上
* 单张签证不能在越南买房
* 落地签如何办理?
* 申请签证步骤
* 入境核准函样本
* 入境同意书样本-旅客数据

* 第11章：越南公证程序
* 为何需要公证?
* 公证流程
* 护照公证程序 – 海外
* 护照公证程序 – 越南
* 文件的公证程序
* 户政事务所
* 民间公证人/法院
* 外交部
* 越南办事处/越南大使馆
* 文件带到越南
* 公证后盖章式样
* 须完成以下盖章才算完成公证程序

* 第12章：外国人可买地吗?
* 外国公司只能租地
* 外国公司可向工业区租土地
* 外资公司卖地须取得工业区管理局同意
* 外资公司经营不动产需增加营业项目
* 外国个人不能买地
* 建设公司的设立条件
* 用越南老婆名字来投资土地?
* 外国人可以买停车位吗?
* 停车位通常只租不卖
* 停车位与公寓的权状合在一起，非独立持有

* 第13章：能带现金来越南买房吗?
* 能带多少钱来越南?
* 能带出台湾与中国的限额
* 能带入越南的限额
* 能带出越南的限额
* 带超过5千美金出境容易被没收
* 填写海关申报单现金才能存入银行
* 是否能带台币或人民币来越南?
* 在越南要去哪里换越盾?
* 合法的现金买房流程
* 第一步: 填写海关申报单
* 第二步: 存入银行
* 第三步：汇款给开发商
* 直接付现金未来可能无法汇出
* 选房金用现金缴款可吗?

* 第14章：外国人能贷款吗?
* 越南的利率很高
* 越南房产不能在海外抵押
* 越南贷款的条件
* (1) 需有越南暂居证
* (2) 需有越南薪资收入
* (3) 贷款期限与暂居证相同
* (4) 需有粉红簿
* (5) 可用越南配偶申请贷款
* (6) 银行关系好时例外处理
* 如何运用杠杆在越南买房?
* 用海外房产在海外贷款
* 用保单贷款
* 信用贷款
* 在日本或新加坡贷款
* 利用买预售屋推迟缴款
* 越南投资报酬率预估
* 房屋增值报酬率
* 出租报酬率
* 投资越南房产每年报酬率约10%~20%

* 第15章：外国人可存定存?
* 定存的最新规定
* 定存资金可否合法汇出?
* 外国人在越南如何开银行户?
* 越南世越银行(Indovina Bank)
* 越南渣打银行(Standard Chartered Bank)
* CD定存单 vs 定存
* CD与定存的差异
* 买房地产还是存定存好?
* 越南很多小银行利率都很高，是否可存定存?
* 未来定存政策方向

* 第16章：卖房后在台要缴什么税? 最低税负制介绍
* 海外卖房获利适用最低税负制
* 最低税负制所得来源
* 海外所得
* 特定保险给付
* 私募基金获利
* 非现金捐赠
* 最低税负制计算公式
* 案例一：海外所得 100 100万
* 案例三: 海外卖房赚800万
* 最低税负制常见问题

* 第17章：越南房产交易流程
* 越南买房流程~预售屋
* 步骤一：购前咨询
* 步骤二：实地看屋
* 步骤三：银行开户
* 步骤四：缴交选房金/保留金
* 步骤五：签订订金合约
* 步骤六：签订买卖合约
* 步骤七：定期缴纳房款
* 步骤八：交屋
* 步骤九：装潢设计
* 步骤十：出租与代租托管
* 越南买卖流程~二手屋
* 尚未签买卖合同前的卖房流程
* 已签订买卖合同的卖房流程
* 步骤一：实地看房
* 步骤二：卖方提供公证数据
* 步骤三：支付订金
* 步骤四：到公证处签约
* 步骤五：缴税
* 步骤六：到开发商登记
* Covid 疫情下的预售屋买房流程
* 步骤一：透过视频参观样品屋
* 步骤二：缴交选房金/保留金
* 步骤三：缴交订金与邮寄订金合约
* 步骤四：签订买卖合约
* Covid 疫情下的二手屋卖房流程
* 无法入境需多缴2%的房产交易税

* 第18章 如何当越南包租公?
* 长租 vs 短租?
* 空屋出租
* 装潢后出租
* 越南公寓的每月成本
* 管理费
* 网络费
* 水费
* 电费
* 停车费
* 暂住登记费用
* 租金税如何缴?
* 越南公寓维护常发生的费用
* 冷气相关费用
* 电梯卡/居民卡
* 墙壁粉刷
* 水管堵塞
* 家具/家电毁损
* 门锁没电
* 钥匙遗失重办
* 沙发清洁
* 公寓清洁
* AIRBNB短租管理
* Airbnb Arbitrage 短租套利
* 如何快速出租?
* 建议多找几家出租中介公司
* 需先装潢才容易找房客
* 提供精美装潢相片
* 低于市价一点的租金水平
* 多做广告
* 为何需要托租代管?
* 为何要支付10%的托租代管费用?
* 海外收到租金
* 协助开立红发票
* 如何选择房客与坏房客的处理?
* 房客的选择：越南人 vs 外国人
* 如何挑选房客?
* 坏房客的处理

* 第19章：越南房产一定要买火灾保险吗?
* 公寓一定要买火险
* 依据2018年法令，公寓火灾险为强制保险
* 保障内容 : 建物 + 屋内家具
* 投保限额
* 投保流程
* 公寓内部财产
* 保单合同
* 相关问题
* 在越南如何买火险?

* 第20章：越南买房风险分析
* 越南买房风险
* 一、 建商风险：
* 倒闭风险
* 建商非房地产专业
* 案件未取得核准
* 无法拿到粉红簿
* 长期租赁合约风险
* 交屋品质不良
* 无法支付保证获利
* 建商未缴土地使用费
* 退款缓慢
* 延迟交屋
* 二、 中介风险
* 中介人员没有牌照
* 中介人员不懂越文
* 中介人员介绍不清楚
* 中介人员离职
* 不要直接跟开发商买
* 中介公司没有牌照
* 手续费
* 三、交易风险
* 语言文字不通
* 合约无中文版
* 不了解法令规定
* 用人头投资
* 用人头买土地
* 资金无法汇出
* 未按时缴款被罚款
* 未按时缴款被终止合约
* 延迟交屋
* 交割风险
* 错签长期租赁合约
* 案件不卖给外国人
* 中国新护照的限制
* 折扣算法
* 二手卖不出去
* 外国人的价差
* 加价销售
* 四、投资风险
* 汇率风险
* 无法支付款项
* 进场时机
* 墙心面积 vs 实际面积
* 税 +2%维护基金
* 五、选房风险
* 嫌恶设施
* 景观遮蔽
* 在建工程影响居住质量
* 地点不好难出租
* 邻居影响居住质量
* 六、人身风险
* 来越南被抢
* 大楼火灾
* 公寓安全

* 第21章：越南交屋与装潢设计
* 越南交屋类型
* 毛胚交屋
* 基本装修
* 精装修
* 建商赠送家具包租
* 越南装潢设计
* 装潢后出租 vs 空房出租
* 自己装潢 vs 外包设计
* 如何选择好的设计公司?
* 装潢的成本
* 精装交屋
* 基本交屋
* 毛胚交屋
* 租金水平 vs 装潢费用
* 家具家电应供应到什么样的程度?
* 越南公寓装潢设计应注意事项
* 外国租客与越南租客对于装潢的要求?
* 装潢时间
* 施工质量
* 环保建材
* 实用篇：越南胡志明家具哪里买?
* 家具店
* 家饰店
* 卫浴设备
* 家电设备

* 第22章：越南房仲市场分析
第23章：越南捷运系统介绍
第24章：胡志明行政区与河内行政区
第25章：越南房产投资秘籍
第26章：越南房产市场分析

您好 我是汉威越南房产公司董事长孙鸿洁，大家都称我 孙姐 。汉威越南房产目前是越南最大的华人房屋中介公司。以下是我的简历：
*在财务与投资领域已有超过20余年的经验，2007年来到越南发展，目前已超过十余年的越南经验了！
*我是全越南第一个取得『越南基金资产管理执照』的外国人 第一批取得『越南房地产经纪人执照』的外国人。
*目前越南房地产经纪人执照已停发给外国人了，所以我们是唯一一家有越南经纪人执照的外国公司，且是唯一一家提供 越南二手屋履约保证 的公司。
*我具有台湾证券分析师执照、柬埔寨证券人员执照与CFP特许财务规划师执照。
*现任汉威越南房产股份公司董事长，曾任越南台商总会财务长、越南富南证券副总经理、越南富鑫证券副总经理、柬埔寨金边证券总经理特别助理、越南伟圣兴公司财务长、台湾汇丰中华投信协理、宝来投信协理，以及IBM台湾。
*毕业于台湾国立政治大学企业管理研究所与国立政治大学银行系。
*2015年7月越南开放外国人可合法投资越南的不动产，我们也因此成立了汉威越南不动产公司，协助客户买卖越南不动产，并提供一条龙的专业服务，从您来越南选房、开户、资金汇出入、房屋出租、报税、物业管理、一直到卖出后的资金汇出海外，我们均提供客户服务。
*越南房产投资小知识，请在Youtube搜寻: 孙姊开讲
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*汉威房产官网: www.bdsvn.co
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