一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角

作者序

PART 1　都更×合建基本觀念
01老房可以靠都市更新重生嗎？
02我家的土地和房子可以都市更新嗎？
03想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
04參加都更一定要拆房重建嗎？
05都更過程有幾道程序？
06即使有都更意願，也要簽一堆文件？
07實際使用有五十坪，為什麼建商說只有三十坪？
08自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
09獎勵容積有什麼好處？
10新房子的陽台、走廊等地可以改成室內嗎？
11面積有不同單位？
12新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
13新房子一定要有公設嗎？
14將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大？
15以「權利變換」做分配，是以什麼變什麼？
16不了解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
17以「合建」做分配？
18合建是什麼意思？
19選擇合建，如何保障自己的權利？
20常見的合建條件為何？

PART 2　都更×合建契約真實案例
01蝦密？一樓分到的比樓上還少？
02一坪五十萬找補竟變成一百五十萬？
03選配規則沒約定，怎麼可以限制我選屋？
04「無用」的合約分配？
05簽名前，必定詳細審閱合約
06依照約定分配，不如依照審議結果
07有條件的優惠？
08一加一不等於二？原條文不見了！
09合建？權變？傻傻分不清！
10全體地主各退一步，歡喜迎新屋
11簽約後地主故意搞破壞，法院判賠！
12合約沒約定地主要配合用印，都更案卡住！
13遇到「龍腦」，該怎麼辦？
14基地範圍怎麼變大兩倍？
15誰來負擔營業稅？
16地主違約要罰，建商違約卻無法可管？
17建商灌公設，找補變成上千萬！
18合約沒退場機制，成萬年合約！
19「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆建商不賠！
20存證信函對方名字寫錯字，解約竟不合法？

PART 3　都更×合建契約解碼
01更新標的
02實施方式與建築規劃
03雙方分配比例
04分配價值及差額價金找補
05甲方選配房屋及汽車停車位之原則
06搬遷費補貼與租金補貼
07保證金之支付與返還
08信託管理
09甲方應配合及履行之事項
10甲方產權保證
11現有房屋騰空點交作業
12設計變更
13工程施作
14工程期限
15更新大樓驗收交屋
16保固責任
17稅費負擔
18違約處理
19解除或終止契約
20其他約定

附錄
01危老條例
02 PART 2案例與PART 3契約對照索引表
03都市更新合作興建契約範本

蔡志揚

　　執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

　　現職：
　　宏道法律事務所律師

　　經歷：
　　內政部都市更新及爭議處理審議會委員
　　內政部聽證程序主持人
　　內政部都市更新諮詢小組委員
　　內政部營建署都市更新條例修法委員
　　臺北市都市更新顧問小組成員
　　臺北市政府都市更新推動小組委員
　　臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
　　臺北市都市更新推動中心董事
　　新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
　　新北市建築師懲戒委員會委員
　　桃園市建築師懲戒委員會委員
　　桃園市政府現有巷道評審小組委員
　　勞動部法規會委員
　　勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
　　律師公會全聯會不動產委員會委員