勇敢‧用桿：房地產快樂賺錢術

前言
(自　序)　若是袂賺錢，講啥咪投資？
(推薦序)　實力！展現於實例之中／洪碩延
(推薦序)　勇敢、有感！房產之道，不能只聽「天龍國」語／范世華
(推薦序)　在地出發！跟著高雄房產領航者一同啓航／蔡志雄
(推薦序)　認識慶仔，仿如走一趟投資的奇幻之旅／賴淑惠
(推薦序)　投機不鼓勵，投資靠實力／張欣民

第一章　銅板起家！沒本錢　就要加倍努力，把握資訊財
勤能補拙！消息一點靈，自己調閱謄本，打聽訊息做功課
親自登門拜訪屋主，動之以情，議價的成果，賺得第一桶金
省了仲介費賺更大，履約保證不可少
沒人"敢"，我卻能讓神壇變成黃金屋
巧思裝潢設計，神壇變好宅，添福發財

第二章　廢土變黃金！ 翻修裝潢，是投資房地產的既定模式
別人敬而遠之的「問題屋」，翻身洗底的賺頭大
斑駁漏水像鬼屋一般，抓漏翻修後的成果大賺200萬
風水差的扇形格局，隔成六間套房，收租三萬六
自己養工班，控管成本及施工品質，專業提升
忌諱與嫌惡設施為鄰，那就直接把「祂」買下來

第三章　蛋白區裡挑好貨，就業、觀光市場的房產商機
次級地段也有優質物件，精挑細選賺很大
有工業區的就業人口加持，蛋白區也能有春天
蛋白觀光區，旺季湧人潮，逢低購入搶商機
離島觀光效益高，買屋蓋民宿，年收百萬輕而易舉
睜大眼睛挑物件，管理問題停看聽

第四章　法拍不點交物件，流拍底價真正夠「俗」
買法拍屋鐵定賺錢？點不點交差很大
附近有大學、工業區，不點交也值得一搏
先與住客好好溝通，商量酌付搬遷費用
碰上惡劣海蟑螂？訴諸法律莫驚慌
設定成本預算，沉著低進，才有利潤可圖

第五章　停車位批發價收購！「投報率」自享營收，也能當成商品賣
人潮就是錢潮！看準標的，穩賺不賠，先算投報率
低價購進16個車位，投資報酬高達17%
一次付清，穩定出租，半年即可回本
不用裝潢，免水電，僅有維修管理的開銷
舊公寓變身套房，轉手出售「投報率」

第六章　投資祖厝，耐煩處理繼承紛議，獲利回報更甘甜
想買稀有古厝，先要積極布線訊息及人脈
產權持份複雜，找對key man 關鍵就好解
半數以上同意，「多數決」解套出售紛議
攻心為上！耐心等待，趁亂才能用低價買到

第七章　未保存登記，免稅自住的實質用益最實在
建物沒權狀，沒有房屋稅，必要時再辦補登扶正
產權不完備，低價求售，議價空間更大！
實際使用空間大，物超所值！
小心真違建的潛在風險，避免「即報即拆」陷阱

第八章　商務辦公室、場域空間短租，市場逐漸起步
上網挑選辦公室，意外買到優質物件
高雄商辦逐漸起步，精選使用效益價值高的好貨
小型商務辦公需求夯，自用出租兩相宜
低基期卡位自營管理，靜待商機成熟獲利可期

第九章　農地轉作耕植「農舍」，豐收更高獲益的「房價」
農地也有春天，變更住宅，耕土變黃金
不花大錢就能圓夢！農地 1/10 可「巧妙」變豪宅
農地只能蓋農舍，法律漏洞成為變身關鍵
湊足條件資格門檻，農地就能合法變住宅
農地合法蓋透天！也要顧及耗時費資與銷售的問題

第十章　農地進階投資！露營休閒農莊，興建廠房、倉庫
農地規劃成露營區，不用裝潢，年收入百萬
只賺周休二日和旺季，墾丁購地兩年就回本
農地興建工廠，低價吸引頭家趨之若鶩
違建報拆風險轉嫁，為搏競爭中小型工廠仍願冒險
廠房興建成本低，仍要配合交通臨路環境才好賣

第十一章　小確幸！農場新貴的社會福利，省愈多、賺更多
買地變身自耕農，全家健保變農保
保費年省5.5萬，兩年還本，放愈久省愈多
買農地省保險費，經營開心農場還有錢賺
新流行「現代佃農」風潮，農地地主的懶人獲利新招
樂活生活風蔓延，「假日農夫」的休閒商機

第十二章　工業用地投資，買地蓋住宅出售，租地蓋廠房轉租
北部經驗南移，工業住宅成為高雄投資新寵
工業用地取得成本低，建築開發以量取勝
工業住宅貸款成數低，並非適合轉手買賣性質的投資
承租工業用地蓋廠房，長期收租利潤驚人

第十三章　意外開啟投資大陸房地產的第一扇窗！北京置產，兼營留學代辦
不按牌理出牌，醫生當不成，改搞房市
租不如買！自備百萬買辦公室，七年收益550萬
北京女婿出頭天，熟悉法規限制，享有在地優勢
「大產權」、「小產權」，政情風險考量，切莫貪便宜

第十四章　到加拿大生孩子、買房子！自住、分租，開「坐月子」中心
加拿大陪產，放膽買屋，自住兼出租
購買當地民情嫌惡的「大麻屋」，行情便宜300萬
分租賺！「坐月子中心」更賺！脫手賺約400萬
加國投資稅金抽近半，海外置產應先比較政策國情
海外置產賺租金、賺增值，當心匯差影響實質報酬率

第十五章　代管出租套房，物業管理的好口碑，要靠豐富經驗、熱情與真本事
代管套房物業，月入兩萬輕鬆賺
工班、水電專技備齊，解決各種疑難雜症
房客五花八門，面對各種問題隨call隨到
知人知面不知心，租約載明細項，保全附屬設備
租約保證人的重要性，發覺異常，寧賠押金以求全

第十六章　鋼骨結構蓋透天、預售團購炒行情，人脈無價！
修學位、兼養人脈，先累積各行各業的有效資源
緊要關頭的決策，專業人脈的資訊整合立即定案
魚幫水、水幫魚，好康道相報，情義力挺
團購拉抬預售行情，沒掏半毛錢已現賺
合資公證、讓利原則，兼顧權益及友誼之保障

第十七章　買賣房屋要順手，學習先跟銀行交朋友
買屋詢價，切記！先參考銀行估價
用銀行估價做為出價上限，議價堅持籌碼慢慢放
與銀行建立關係，貸款額度、利率條件有好康
薪轉、往來，提高信評，成為銀行VIP有撇步

第十八章　避稅才能確保利潤不會被吃掉！應付「政策」、要有「對策」
政府打房查稅，名下一戶也被「奢侈稅」盯上
投資錙銖必較，想辦法避稅，以免痛心淌血
小心產權持有過久的老屋，潛藏高額增值稅的問題
大坪數雙併打通的房子，還得克服「奢侈稅」的問題
避免不掉的稅賦，轉嫁屋主及房仲一起來分攤

第十九章　興趣變專業！買屋翻修DIY，自組工班團隊，額外還能接CASE
裝潢設計市場報價亂，自己發包集合組織工班
先買器材工具再找工人，工資成本省四成
建材用料自己進貨，少過一手品質成本實在
外行變專業，口耳相傳，口碑生意接著來
投資與工程企業化經營，成本價差報酬提高，風險更小

第二十章　違建拆招、工程糾紛、法拍爭議，細節裡的魔鬼才是利之所在
違建即報即拆！透過民代幫忙就能有轉機？
違建拆除程序的「潛規則」，過關解危有門道？
防範施工鄰損爭議，事前通知、施工鑑定不可少
富貴險中求！法拍價差利潤空間大

慶仔Davis

　　學歷：
　　國立高雄大學 創意設計與建築系 碩士
　　國立高雄大學 法律暨管理學系 碩士
　　北京大學 醫學系(肄業)

　　經歷：
　　從事建築設計
　　經營、投資、興建房地產
　　京研國際有限公司　設計總監|
　　清華大學－自強基金會　講師

　　房屋新建改建、規劃設計、工程管理與創新之全方位房地產達人。曾經也僅是個銅板身價的低薪月光族，靠著邊做邊學，習得全方位的房地產法令、營造、工程、設計……等專業能力，憑藉著膽識和毅力親自嘗試體驗投資人生，也開創出各種多元的房地產經營事業與人脈，其年紀輕輕就能成功扭轉人生的傳奇，令高雄當地房產圈及工程業界人士為之驚嘆，素有「房產奇子」之稱。

　　這幾年，我專營高雄的物件房地產，投資方面無往不利，目前投資過的物件，超過30件以上，包括自拍賣法拍屋、法律點交、房屋估價、經濟評估、取得物件、裝潢設計，到出租、管理、銷售，我幾乎全都一手包辦！

　　精研包裝建築工法、設計的我，自己還進口及研發多種建築材料，以降低成本，加快施工進度，這些DIY的過程，都是為了賺取小小的人生自由，簡單的說，我就是大家常說的投資客，也是包租公，還是小型建商，要怎麼賺錢？我花了數年研究，不敢說無往不利，但真的沒賠過錢！

　　著作論文：法拍屋所衍生之法律問題及其管理
　　最新著作：勇敢‧用桿-法拍屋快樂賺錢術