《财经天下》2013年 第41期

温州房地产警示录

入夜，位于温州杨府山CBD区的铂金府邸和香缇半岛，矗立在灯光四溢的瓯海大道边，从一个个幽暗空洞的窗口里散发着被人遗忘的荒凉。


这两个成交均价为45000万元/平方米的豪华楼盘，目前在二手市场的价格挂到了2万元，但仍然沦为卖不掉的空置房。而在温州房价最贵的市中心，曾经暴涨到10万元/平方米的鹿城广场，如今也被腰斩到5万元。

越是奢华，越是荒凉。根据温州银监局9月的调查结果，由于购房者自身资金链的断裂，温州一些大户型按揭房已经出现了“弃楼断供”的现象。

“那时候大家都疯了，好像你不买就亏了，”一位曾经辗转在全国各地看房、买房的温州老板，指着那些或远或近、看起来黑黢黢的大楼感慨道，“这几年，就像过山车一样。”

2011年4月，有人出1500万购买他的一套房产，他说考虑一下。5天后，房价开始不受控制地下滑。现在这套房产在二手市场以750万售价已经挂出了一年，始终无人问津。


自从2011年温州限购令出台后，温州的房价已经连续24个月下跌。近期国家统计局的数据显示，温州是近两个月来全国70个大中城市中唯一一个房价下跌的城市。大潮退去，原本被房地产泡沫掩盖的民营经济和债务危机也越发刺目地裸露出来。

2012年底数据显示，和2011年同期相比，温州地区规模以上企业出现停产、减产情况的高达60%。2013年，减产停产现象并没有缓解，甚至比2012年还要严重。根据2013年上半年浙江省经济运行情况的调研报告，温州的工业总产值是1986.89亿元，比上年同期增长仅3%，为浙江各市中最低。

位于温州市区五马商圈的新国光精品超市里，兰蔻、倩碧等化妆品架上只剩下零星的货物，红酒专区的货架整排地空置；日用品清仓打折，买二送一；对面的国光电影院一整层都在招租，晚上八九点钟，只剩下一个卖苹果手机壳的柜台仍然亮着灯。在代表高端生活方式的温州香格里拉酒店，入住率下跌三分之一；街上的酒吧、KTV等娱乐场所也少有人气。

由于工厂开工不足，大批外来务工人员返乡，滨海工业园区已不复昔年大型节假日前人流攒动的景象。在温州永强，随处可以见停工或者半停工状态的鞋厂、小五金厂。

两年之后，这场风波仍在持续地扩大和蔓延。许多人相信，最难过的日子可能还没有到来。

在温州，出租车司机飙车的本事总是让外地乘客胆战心惊。前两年温州新楼开盘，从来都是只有图纸没有样板房，只有毛坯没有精装。一套房子放在手里两三个月，已经是炒房的最长时限。这就是温州的速度。它曾为温州赢得了许多第一，也使之率先饱尝退潮后的煎熬。

全民炒房

“早些年，在温州做房地产，利润没100%就是不合理。但现在开发商都觉得25%就是很合理的回报。”在温州天浩置业总经理陈鸿看来，温州房地产在经历了过去几年的大起大落之后，开始回到正常逻辑。

包括他在内的很多温州人士认为，当年温州房价的暴涨，正是炒房客联合担保公司和银行非理性驱动的结果。改革开放后的20年，温州人在实业领域迅速完成了对资本的原始积累，但在全民投资的热潮下，他们又似乎厌倦了用实业获取财富的缓慢，开始梦想着“以钱生钱”。

2002年，在温州开发型屋的老板方之勇成为中国第一批炒房者。有一段时间，每到晚上10点店里关门后，他都会坐夜车去看房、签约，再连夜赶回店里，等着早上开门。“当时每天在店里就看看股票和楼市，也没心思做生意了。”

炒房团在这种背景下出现，他们炒热全国各地楼市的同时，也不断刷新着温州的楼价。温州的楼价2001年基本都在3000元/平方米以下，2005年，市区标志性的房价诞生，大南门区域房价开始超过万元，到了2006年市区的平均房价已经超过了8000元/平方米。到2008年金融危机之前已经有很多楼盘价格超过20000元/平方米。

房价高企，所有人都梦想着在这一时刻一夜暴富。

在炒楼高峰期，一次转手就可以赚到百万。有的房子没有产权证，只要下了定金，就已经拿出来卖了。在下定金到支付全款的这段时间内，炒房客会委托中介，把房子加价卖掉，收到房款后，抽出自己的几十万收成，把房款打给房主。如此一来手上有点钱的炒房客，就利用定金的这种杠杆，一次炒十几套房。甚至没大笔资金的温州普通人也加入了这场狂欢。

21世纪不动产区域副总经理叶柏峰回忆，那时很多普通人，通过资金杠杆炒房。“当时一些退休大妈也来组团炒房，哪怕只有两万就投两万，房子几天没涨，定金被房东收走，就当赌输了。”这些用丁点资金撬动房价的被称为“小炒客”，“大炒客”则会暂时吃下整个房子，等待房价暴涨。

2009年，温州市房价均价达到26000元/平方米。2010年，房价跨过30000元/平方米大关。根据温州大学房地产研究所统计，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米涨到34674元/平方米，6年中上涨4.2倍。仅仅一张房号的认购券，就意味着几十万元。

“这时候已经是全民炒房，全民疯狂。”据叶柏峰回忆，2009年温州炒房进入高潮的时候，很多楼盘早上一个价，晚上一个价，价格几个小时一变。房东经常在看房、签约的过程中坐地起价，每平方米加价1000元，或是被出价更高的客户或中介公司叫走。“当时完全是卖方市场，不由得你不买，别人可能总价会加好几十万跟你抢。”

但这一切都随着“限购令”的颁布直转急下。2011年3月，国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，温州随即出台更为严格的“温州版”限购政策——本地户籍家庭拥有两套房以上、非本地户籍拥有一套房和不能提供一年本地纳税证明的非本地家庭都不允许再购房。

一纸限令的4个月后，温州房价开始下跌，初始的两个月就狂跌了20%。如今，温州的平均房价已比其最高点时跌去了40%。

方之勇是最早退市的一批温州炒房客之一，早在2008年，触觉敏锐的他就抛掉了自己在温州、江苏、上海等地投资的十几套房产。“我当时就觉得要刮台风了。在最高峰的时候，温州作为一个三线城市的房产价格比一二线还要高，太不正常了。”

叶柏峰所在的房产中介，当时交易量下降了30%至40%，不得不缩减规模，关闭门店。温州曾经遍地开花的“红牌子”（小型房产中介机构）一夜之间纷纷关门，只剩下21世纪不动产、哥伦布等不到10家大型品牌连锁机构的门店。“在2009楼价飙升的时候，新人上手很快就能开始有单做，但2011年过后，很多员工半月都没有签单，不得不离开这个行业。”

在连续下跌24个月之后，“温州的楼市泡沫终于被清理干净，购房者、开发商也终于回归了理性，但背后确实付出了惨痛的代价。”陈鸿感慨道。

但在陈鸿以及在温州的很多被采访者看来，仅就房地产而言，温州还没到外界传言的“崩盘”地步。

不同于日本1980年代的房产泡沫破裂，温州市场上并没有出现大面积抛售的现象，很多人仍持有当年囤积的多套房产，他们仍在徘徊观望，等待一个合适的时机出手。事实上，在限购令松动的政策出台后，温州的刚需市场成交量有了明显的改善。近一段时间温州新开盘的住宅销售率都能超过70%，有的甚至达到了100%。

这更像是一次洗牌，虽然这样的洗牌充满了折磨和煎熬。同时兼任温州大学房地产研究所研究员的陈鸿发现，当下温州房地产界的各方面已和几年前截然不同。“他们追逐利益的心态已经很平静了，不平静的是，他们现在害怕市场又会出现几年前的大起大落，现在任何一个企业都受不了这样的折腾了。”

“四万亿”反作用


回顾两年来的这场煎熬，许多温州人都会追溯到2008年的四万亿投资计划。2008年，国际金融危机曾让温州楼市不断上扬的价格短暂受挫，房价开始下降，有些楼盘降幅甚至达到2000元至4000元，市区楼盘基本上无一幸免。一直坚挺的新房开盘，也不得不调低了价格。“但四万亿政策一来，人们像打了鸡血一样贷款买房，房价就开始疯长了。”方之勇说。

曾经开过民间贷款公司的王林认为，四万亿的结果是，宽松的信贷政策导致更多的人追逐房地产泡沫。“2008年贷款利率一下子降低10%，政府号召大家来贷款，几乎所有人都去贷款了，本来2008年撑不下去的企业又多撑了几年。而一些本可以活下来的，也在这场资本盛宴中透支干净了。到了2009年找我贷款的更多，许多人是‘短贷长用’，借去还银行贷款。”

2008年，方之勇以17000元的单价最后一次购买了一套温州的房产。在当时宽松的信贷政策下，一套价值100万的房子可以抵押到120万。“银行的人来找过我，求我去贷款，随便做点什么。当时和银行打交道，真能有自己是上帝的感觉。没什么好投资的，只有买房子。”

一位温州银行界人士向《财经天下》周刊透露，当年银行会被下达贷款指标，因为指标太大，使得放贷人员在贷款考核里面做一些适当的“妥协”，以便尽快把钱贷出去。于是人人都跑去贷款。即使这样，贷款仍放不完，以至于银行的工作人员恳求企业家去银行贷款。甚至于房产中介，也被银行拉来作为推介贷款的通道。

温州民间通过几十年打拼积累的巨大财富，通过温州企业这个“融资平台”汹涌地流向了房市。但大部分的投资客没有方之勇这么幸运，能够及时抽身。

然而随着时间的逐渐推移，四万亿逐渐消耗，民间借贷危机爆发，银行坏账率上升后突然收紧了贷款的口子，这一收紧，令房地产和企业元气大伤。

“如果这四万亿出来不那么急的话，给温州5到10年时间去消化，那么温州就一点问题也没有了。而现在，等于把这个钱刚刚种下去，还没有等到成熟，就要收回去，哪里有钱还给你？”

另一方面，房产泡沫的背后，是饱受诟病的土地财政。根据国土部的统计，2013年前7月全国土地出让收入超2万亿，增长49.4%。地方政府在增收的同时，各地房价也一路飙升。

在GDP政绩的催化下，越来越多的地方政府投身到“卖地”的行动中。经济危机后，制造业乏力，直接导致的是地方政府税收的减少，以及希望通过抬高土地价格弥补财政收入。据测算，2009年温州土地出让金，是地方财政收入的1/3。而同年，温州出让的住宅面积只有437.91亩。有人算过，温州市区一年刚性需求的住宅面积是４００万平方米。供给的限制在一定程度上又推高了土地单价，直接推动房价。

温州并不是个例。地方政府对财政资金的共同渴望，使得全国各地“地王”频出，地价推动着房价一路走高。今年9月，融创中国控股有限公司因拿下位于东三环的农展馆地块而成为北京乃至全国的新科地王，单价高达7.3万元/平方米，刷新了全国历史地王的纪录。“土地财政不解决，中国的房地产问题也无法解决。”温州中小企业促进会会长周德文说。

空心的实业

在被房地产裹挟一切的温州，制造业也不能幸免。2008年，炒房炒地暴富的神话在温州一度到处流传。就连温州炒房团太太也赚得比她们的企业家老公要多。

“许多企业家就对做实业失去了信心。他们不但炒房，还大量购买写字楼、厂房，他们的钱基本没有投到实业生产里面，只不过是把实业当成了一个融资平台，甚至以极低的价格接订单，只为了维持表面上的正常运转，以获得银行授信。”一位曾参与房产投资的人士说道。

一个原本做小五金生意的企业家以温州厂房做抵押，从银行及民间借贷了共一个亿，去投资商业地产。风云变幻，温州房价下跌，资金链断裂，导致他的投资搁浅。最后他只能降价卖房，但在“买涨不买跌”的心理下，二手房市场有价无市。一位知情人告诉《财经天下》周刊：“他把所有的身家，包括他和他父亲两代人做实业的所得全部都投入进去了，现在要不回来了。到今天一说起这些事情他还流泪。”

在两年前一桩桩跑路、跳楼的惊心动魄之后，这位老板并没有“跑路”。在这个熟人社会，跑路意味着背井离乡，自绝后路。如今的温州人学会了妥协。他们正在每天的挣扎求生中为当年的资本盛宴买单。“他现在天天盯在那个项目上不敢挪步，每天还要接无数个催债的电话。他告诉那些债主，让他们帮助他一起把这个项目做成，这样的话，还能有办法慢慢还他们的钱，现在这也成为了一种解决问题的方式。”