《财经天下》2013年 第42期

潘石屹的大麻烦
顶尖“销售员”潘石屹想做一个足够稳健的香港式地产大亨，但转型一年以来遭遇的现实，却会随时给他重复一击。

关于潘石屹，有一个细节被反复提起：认识张欣4天后，他便向其求婚；4个月后，就与其同居结婚。张欣评价说：“他对机会非常敏感。”而潘石屹的老朋友、阳光100董事长易小迪更直言不讳，他具有令人惊讶的直觉和渗透到骨子里的求快风格。

这种风格也体现在潘石屹的企业经营思路上。SOHO中国成立19年来，其成功就建立在这种“小、快、灵”的基础上：高价收购、开发核心商业项 目，以散售模式回收资金，快速回笼。依靠这种模式，SOHO中国在地产界做得风生水起。2006年至2009年，SOHO中国连续四年被《财富》杂志评为 中国“最受赞赏的公司”。

不过从去年8月开始，潘石屹决定做出改变，宣布SOHO中国从“开发—销售”到“开发—持有”商业模式转型，以获得长期物业增值。这也就意味 着，作为SOHO最顶尖“销售员”的潘石屹，现在转行做起了“包租公”，不再依靠卖楼生存，转为收取租金。通常，这是香港的新世界、太古这类老牌地产大亨 钟爱的生意，它回报持续、稳定，但所耗费的资金和商业管理的复杂程度都令人望而生畏。

时至今日，距离潘石屹宣布转型已经过去了一年多，现实与理想的差距，已给了他重重一击。

SOHO中国今年上半年的财报看起来不赖：收入25亿元，同比翻番；净利润增长242%，达21亿元；核心净利润（不含投资物业评估增值）为5.37亿元，同比增长130%，核心纯利润率约为22%。

财报出来后，潘石屹迫不及待地宣布：“SOHO中国的转型成功了。”但一项不可忽视的关键数据是，转型这段时间以来SOHO中国的租金收入仅为8600万元，占其25亿元收入的约3%左右。也就是说，SOHO中国业绩的良好表现，主要来源于销售而非出租。

看起来，潘石屹所谓“转型成功”只是假象，而距离他之前接受采访时所言“2015年时，SOHO中国的收入主要靠租金”，还有更长的一段路要走。

然而，对于潘石屹和他的SOHO中国来说，转型过程中遇到的麻烦远不止于此。